Como é advogar para incorporadoras?




Olá! Estou produzindo mais um post com tom de "conversa"! Espero que goste e que de alguma forma te ajude a pensar sobre a sua carreira.


Já falei diversas vezes que eu sempre soube que trabalharia com direito imobiliário! Inclusive deixo aqui uma sugestão de um post meu que pode te interessar: O que é direito imobiliário?


Logo após sair da graduação eu tive a impressão de que por mais que eu realmente tivesse dedicado horas de estudo e investido verdadeiramente em conhecimento da área imobiliária, eu não tinha segurança para parar na frente de um incorporador e convencê-lo de que eu poderia ser a melhor pessoa que ele poderia contratar para cuidar juridicamente do empreendimento dele.


Sem a sensação de segurança era simplesmente impossível que eu pudesse iniciar minha carreira como advogada que atua na área de incorporação imobiliária.


Comecei então minha procura por cursos da área: INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.


Por uma grande coincidência da vida encontrei o curso do Marcus, o curso era presencial, 3 dias inteiros de aula e aconteceria em poucos dias perto da minha cidade. Naquela época eu não tinha muitos clientes e me ausentar por 3 dias do escritório não me trariam prejuízo algum! Encarei o desafio e fui!


Logo na primeira hora do curso eu confirmei que a sensação de insegurança fazia muito sentido: eu realmente tinha um conhecimento muito raso sobre o assunto, aquele pouco conhecimento que eu tinha não seria suficiente para que uma construtora colocasse em minhas mãos o produto de tanto esforço dela.


Ao final dos 3 dias eu não só tinha conseguido aprender demais sobre o mercado imobiliário como também comecei a ver minha área de atuação com outros olhos. Um olhar mais crítico, mais prático e mais seguro!


Hoje minha principal atuação aqui no escritório Rezende & Gonçalves é com INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. É o que o escritório respira, é o assunto que somos conhecidos por cuidar em diversos locais do Brasil.


Hoje, meu professor que ensinou sobre Incorporação Imobiliária é também meu sócio. Juntos conseguimos construir um escritório focado nas necessidades do incorporador.


Muitas pessoas me perguntam sobre como é trabalhar com a área da incorporação imobiliária, e por este motivo aqui está o post para responder suas dúvidas!


Um advogado que atua na área de Incorporação faz muito mais coisas que coletar todos os documentos do o rol do artigo 32 da lei 4.591/1964. O advogado deve compreender o empreendimento e toda a estrutura societária da empresa que pretende edificar o empreendimento, de modo a apresentar soluções jurídicas para as vendas das unidades em fase de construção, assim como soluções tributárias para a menor carga tributária possível para a venda de cada uma dessas unidades que serão negociadas.


O advogado que pretende atuar nessa área do direito imobiliário precisa adquirir habilidades para fazer uma ANÁLISE DE RISCO da compra de um imóvel que o cliente pretende realizar. Apresentando assim a viabilidade jurídica ou não de não só adquirir a área como também edificar o empreendimento naquele lote.


Após a análise de risco, é necessário que o profissional elabore um documento compatível com o que o cliente de fato está negociando. Poderá ser um contrato de compra e venda de terreno ou até mesmo um contrato de permuta com unidades que serão construídas no próprio local. Há diversas formas de negociar, geralmente as partes determinam entre si o que mais lhes agrada e, nós advogados, corremos atrás de formas para viabilizar o negócio que as partes pretendem.


Feito o contrato entre as partes, chega o momento de iniciar escritura pública do negócio pactuado e registro da incorporação imobiliária. Há muita coisa para fazer nessa fase do negócio.


A regularização da matrícula do imóvel pode ser de extrema complexidade, sendo indispensável o conhecimento de como e o que fazer para deixar cada um dos lotes prontos para receber o empreendimento, muitas vezes precisamos:

  • Realizar uma retificação de registro público;

  • Averbação de demolição;

  • Baixa de alguma pendência;

  • Registro de inventário e partilha na matrícula do imóvel;

  • ...


A elaboração do memorial de incorporação é um trabalho em conjunto. O incorporador precisa de uma equipe de profissionais em sintonia com suas vontades. Há necessidade de uma equipe de engenharia e arquitetura que consiga conversar com o escritório de advocacia e também o escritório de contabilidade, assim cada detalhe do empreendimento pode ser pensado em todos os âmbitos do negócio e com um único objetivo.


Há possibilidades de reduções drásticas de tributos, o tão desejado pelos incorporadores: o RET. Nem todos os profissionais jurídicos compreendem o instituto e como implantar em cada um dos empreendimentos. No escritório já chegamos a criar um planejamento tributário para determinada obra que gerou mais de 200 mil reais de redução tributária para o incorporador.


É claro que somado a todos os parágrafos acima há uma grande carga de pressão diária. Afinal de contas o incorporador só poderá divulgar o empreendimento para o mercado consumidor após o registro do memorial de incorporação na matrícula do imóvel, antes de tal registro qualquer tipo de divulgação ou negociação é totalmente vetada pela lei 4.591.


Toda a pressão, volume de trabalho e complexidade de cada empreendimento é e deve ser recompensada com os honorários cobrados pelo profissional que atua na área. Hoje para o registro de uma incorporação de empreendimento de pequeno porte deve partir de 12 mil reais, podendo alcançar valores ainda mais elevados de acordo com o volume de trabalho que o empreendimento pode trazer ao escritório.


O tempo de atuação do advogado varia de acordo com a contratação e o andamento do negócio entre as partes (dono do terreno e incorporador), mas de modo geral uma incorporação rápida leva em torno de 60 dias para ser registrada.


Eu espero que vocês tenham gostado do conteúdo que escrevi para suprir as dúvidas que recebo frequentemente nos directs do meu instagram! Se você veio aqui por conta dessa dúvida, deixe um comentário aqui abaixo... Ahh não esqueça de clicar no coração que é muito importante pra mim!


Curso de Incorporação Imobiliária com Marcus Rezende

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